Живой берлин

Как разделить дом на квартиры?

Разделение домов на квартиры часто требуется в случае продажи дома. Это абсолютно легальная процедура в Германии, хотя есть мнение, что в будущем могут быть введены ограничения на разделение старых домов.

Поквартирное разделение состоит из четырех этапов:

• составление плана архитектором;
• получение свидетельства от строительного надзора;
• заверение нотариусом;
• утверждение реестром.

На первом этапе архитектор готовит план разделения недвижимости. Затем необходимо получить свидетельство о полной изолированности жилого помещения (Abgeschlossenheitsbescheinigung) у инспекции строительного надзора (Bauamt). В среднем это занимает 4-5 недель. Стоимость свидетельства зависит от размера помещения и составляет около 50-100 евро за жилое помещение. План разделения должен быть также заверен инспекцией — это стоит еще около 40 евро.

Далее необходимо заверить заявление собственника на разделение у нотариуса. Он может заверить только подпись за 70 евро, однако если заявление составлено неправильно, оно может быть признано недействительным. Проверка содержания заявления на соответствие нормативно-правовым актам зависит от стоимости объекта. Например, при стоимости дома в размере 1,2 млн евро услуги нотариуса составят около 800 евро.

На последнем этапе все документы должны быть переданы в государственный реестр (Grundbuchamt), который утверждает новый статус квартир. Каждое жилое помещение в доме приобретает новый статус. Стоимость внесения новых данных на этом этапе также зависит от оценочной стоимости недвижимости. Так, например, при стоимости дома в 200 тыс. евро, внесение в государственный реестр обойдется приблизительно в 2 500 евро.

Проанализируйте предложения на рынке

С районами определились? Теперь дело за непосредственным поиском квартиры. Изучить предложения на рынке можно на множестве различных сайтов для поиска недвижимости. Наберите в Google три слова «Wohnung Berlin mieten» и плавайте себе на здоровье в море предложений.

«Wohnung Berlin» также можно набрать в строке поиска, например, социальной сети Facebook — вы найдете немало сообществ, в которых граждане предлагают в аренду жилье в Берлине.

Насторожитесь, если квартира предлагается в аренду слишком дешево — возможно, в ней есть скрытые дефекты, требующие дорогостоящего ремонта или, допустим, квартира отапливается углем (да-да, в Берлине до сих пор встречаются такие дома, например в районе Moabit совсем недалеко от центра).

С порядком цен в разных районах города, так называемым Mietspiegel, можно ознакомиться на сайте Городского управления по развитию.

Карта «холодной аренды» Берлина по станциям метро и городской электрички (из расчета на среднюю двухкомнатную квартиру). Изображение: immobilienscout24.de

Обратите внимание: если вы нашли подходящее жилье в Берлине, то не заключайте никаких сделок и ни за что не платите, не увидев квартиру воочию и не пообщавшись с хозяевами или домоуправлением (Hausverwaltung)!

Во-первых, жилье, что называется, «в натуре» может очень сильно отличаться от того, что вы видели на фото в Сети.

Во-вторых, жилая площадь квартиры может в реальности оказаться намного меньше заявленной общей, если в нее, например, включены громадные террасы и большие ванные комнаты.

В-третьих, в последнее время участились случае мошенничества, связанные с арендой квартир. Скорее всего, вас хотят обмануть, если просят перевести оплату за первый месяц через такие системы платежей как, например, Western Union, или заплатить наличными. Все переводы — только на персонифицированный банковский счет владельца жилья!

Чаще всего подобные аферы проворачиваются с квартирами в популярных районах Берлина — Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг и Нойкельн.

На частной вилле

Один из вариантов, где можно остановиться в Берлине — юго-западная окраина города. Полностью оборудованная квартира на четвертом этаже частной виллы нравится всем, кто любит жить подальше от шумных улиц. Несколько минут ходьбы до станции S-Bahn Nikolassee, и через 25 минут вы в центре Берлина!

В стильно оформленном жилье много естественного света. Есть просторная ванная комната и кухня с холодильником, кофеваркой и посудой. Минус — отсутствие кондиционера.

Квартира рассчитана на двоих. В любое время года она стоит 90€.

• Где остановиться в Париже
• Где остановится в Амстердаме

КухняСпальня

Где остановиться в Берлине по районам?

В этом разделе мы рассмотрим районы Берлина и расскажем, где лучше остановиться в городе для отдыха. Районы не похожи друг на друга, здесь отсутствует четкая граница между центральным или спальным, туристическим или тусовочным.

Митте – это исторический район, где количество достопримечательностей на один квадратный метр выше, чем в других местах. Все они находятся в шаговой доступности друг от друга и если цель вашей поездки – осмотр главных достопримечательностей, то смело можете подбирать варианты жилья в Митте.

Этот район выбирают и любители шоппинга, ведь рядом со станцией метро Weinmeisterstr сосредоточено большое число бутиков и секонд-хендов. По вечерам здесь тихо и спокойно, поэтому для отдыха с детьми – вариант идеальный. Вкусно и недорого позавтракать можно в местных булочных, расположенных на центральных улочках или во дворах Митте.

Фридрихсайн – район контрастов. Здесь весьма необычным образом сочетается Берлин 90-х годов и современные постройки. Прогуливаясь от площади Штраусбергер Платц до Франкфуртер Тор, вы увидите столь знакомые и родные сердцу строения времён Советского Союза. Все здания этого района признаны памятниками архитектуры и охраняются законом.

Район Пренцлауэр Берг один из тех, где остановиться в Берлине стоит любителям здорового образа жизни и длительных прогулок. Здесь сосредоточено большое количество кафе, баров и ресторанов, поэтому для гастрономических путешественников – здесь раздолье. Местные жители – в основном, вегетарианцы, ведущие активный и здоровый образ жизни.

Для тех, кто едет в Берлин не только за достопримечательностями, но и для посещения местных ночных клубов, стоит остановиться в районе Кройцберг. А точнее в его части — Врангель-киц, где сосредоточена большая часть ночных развлечений города.

Сколько стоит снять квартиру в Берлине в 2021 году?

С точки зрения арендной платы, Берлин — город огромных контрастов. И это, на самом деле, является его преимуществом. Тут можно подобрать квартиру на любой кошелек.

Для крупных городов правилом является то, что аренда квартир в центральных районах дороже, чем на периферии, так и в Берлине. Помимо местоположения, стоимость аренды квартиры в столице варьируется в зависимости от других факторов, в основном связанных с личными предпочтениями. Как и следует ожидать, более роскошная и хорошо меблированная квартира обойдется дороже, чем обычная квартира на периферии.

В целом стоимость аренды в Берлине колеблется от 500 до 2000 евро в месяц:

1. Если вы хотите разместиться в апартаментах с одной спальней в центре Берлина, можно найти варианты с арендной платой в размере от 600 до 1000.
2. Аналогичная квартира, расположенная на окраине города, обойдется вам как минимум в 450 евро, и максимум — в 900 евро.
3. Стоимость аренды трехкомнатной квартиры в центре города может достичь 2000 евро. Если повезет, можно найти что-то около 1200 евро. Одна и та же квартира на периферии будет стоить от 850 до 1500 евро.

Как ограничивают стоимость аренды квартир в Берлине?

С февраля 2020 по апрель 2021 в Берлине действовал закон, ограничивающий стоимость арендной платы жилья. Он распространялся на меблированные квартиры и квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду.

Закон не действовал в отношении:

• домов, построенных после 1 января 2014;
• коммерческих помещений;
• общежитий и квартир, субсидируемых государством.

15 апреля 2021 года Федеральный конституционный суд Германии объявил закон об ограничении арендной платы «полностью недействительным». Как пишет Business Insider, после отмены ограничений арендная ставка вновь стала расти, так как арендодатели захотели компенсировать потери, которые они понесли во время действия закона. Тем не менее, на протяжении 2021 года ограничение арендной платы останется в силе для зданий, принадлежащих государству.

Ранее, согласно этому закону, пределы арендной платы зависели от года постройки, энергоэффективности, наличия встроенной кухни, лифта, высококачественного напольного покрытия и других факторов.

Если в здании всего одна или две квартиры, верхний предел арендной платы увеличивался на 10%. Если в доме есть лифт, а в квартире — встроенная кухня, сантехника высокого качества, качественный пол в большинстве жилых комнат, а значение энергопотребления составляет менее 120 кВт⋅ч  на 1 м² в год, максимальная стоимость аренды за квадрат увеличивалась на один евро (объект должен был обладать как минимум тремя характеристиками из пяти перечисленных).

Однако если расходы на содержание превышают доходы от аренды, Инвестиционный банк (Investitionsbank Berlin, IBB) мог повысить максимальный предел арендной платы, а арендаторы могли претендовать на субсидию на аренду.

Закон замораживал существующие арендные ставки с 18 июня 2019 года в текущих договорах аренды жилья. Это означает, что повышение арендной платы в течение следующих 5 лет невозможно. Можно повышать арендную плату в связи с модернизацией жилья, но очень ограниченно — максимум 1 евро/м², даже если затраты на ремонт намного выше и квартира была отремонтирована несколько раз.

Ограничения распространялись на арендную плату без учета коммунальных расходов.

Налог при продаже недвижимости

Если немецкая недвижимость продается в течение 10 лет после покупки, полученная прибыль облагается спекулятивным налогом.

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%) а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.

Таким образом, продажа в течение 10-летнего срока приводит к возникновению дополнительных расходов. В таком случае имеет смысл подумать о том, чтобы выдержать этот срок и, соответственно, избежать дополнительного налогообложения. В течение этого времени можно продолжать заниматься долгосрочной арендой или, если удастся, получить разрешение на сдачу квартир в краткосрочную аренду.

Сколько стоит снять апартаменты в Берлине?

Апарт-отель Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie 4* находится в сердце города. В отеле гости могут воспользоваться услугами спа-салона, поплавать в бассейне, позаниматься спортом в тренажерном зале, пообедать в ресторане или приготовить завтрак на собственной мини-кухне. Гости отмечают удобное расположение апартаментов, чистоту в номерах и внимательное отношение персонала. Стоимость суток проживания в этом отеле – 3 930 рублей на человека.

Adina Apartment Hotel Berlin Checkpoint Charlie

Frederics Berlin City Hackescher Markt – новый апарт — отель, открытый в 2015 году предлагает гостям комфортные номера в современном стиле с большими и удобными кроватями, собственной мини-кухней и кондиционером.

До главной торговой улицы Фридрихштрассе можно дойти всего за 10 минут, а до Берлинской телебашни всего 700 метров. Гости отмечают уютные и чистые номера, с хорошо продуманным расположением и дизайном, вежливый персонал отеля хорошую скорость доступа в интернет. Снять апартаменты в Берлине сможете за 4679 рублей в сутки на человека.

Frederics Berlin City Hackescher Markt

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

Плюсы	Минусы
Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду	Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5%
Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества	В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года
Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть	Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые
Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно	Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро
У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт	Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно
В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо	В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией
В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц	Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо
Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Оплата жилья

Чтобы оплатить проживание в съемной квартире, потребуется довольно крупная сумма. Необходимо открыть депозит, который будет включать в себя сумму квартплаты за три месяца. Также стоит быть готовым к тому, что квартира потребует некоторых финансовых вложений. Где-то придется докупить посуду, а где-то и мебель.
Структура оплаты квартиры включает в себя саму квартплату и сопутствующие расходы (усредненные суммы расходов за вывоз мусора, газ, воду и уход за придомовой территорией). Так, если воды израсходовано больше, чем предполагалось, то разницу жилец доплатит из своего кармана. В холодное время стоит постараться экономить на тепле, так как счета также велики. Также стоит быть готовым к тому, что придется самостоятельно подключить интернет и телефон.
 

Какую квартиру можно сдать в краткосрочную аренду?

Сдать квартиру в Берлине в краткосрочную аренду очень сложно. В 2013 году в городе был принят закон о запрете использования квартир не по назначению — например, под офис или для сдачи в аренду на короткий срок. За нарушение закона полагается штраф до 500 тысяч евро. Однако если получить разрешение от районного центра, можно изменить назначение квартиры и зарабатывать на аренде.

Разрешение от местных властей получить сложно, особенно в районах, где и так много отелей. Чтобы получить разрешение, нужно соблюсти хотя бы одно из условий:

• общественные интересы должны преобладать над личными — например, когда жилье сдаётся родственникам пациентов, приезжающих в Берлин из других городов;
• арендодатель остро нуждается в деньгах, и его экономическую ситуацию может спасти только краткосрочная аренда. Однако при текущих высоких ценах на долгосрочную аренду в Берлине под это условие попасть сложно.
• арендодатель строит дополнительное жилье, которое подлежит долгосрочной аренде. Согласно закону, в таком случае он «уравновешивает созданный дефицит жилых помещений».

Установленная арендная плата при этом должна быть близка к средней по району.

За подачу заявления на разрешение взимается сбор в размере 225 евро за одно жилое помещение. Также могут возникнуть и другие расходы, например, если потребуется экспертная оценка. Срок рассмотрения заявления — от 2 до 6 недель. Разрешение может быть выдано бессрочно или на определенный срок.

Если разрешение удалось получить, необходимо выплачивать городу компенсацию в размере 6 евро/м². Для многих владельцев квартир такая сдача в краткосрочную аренду будет невыгодна.

При получении разрешения выдаётся регистрационный номер. Он связан с конкретным жилым помещением и не подлежит передаче; его нужно указывать в объявлениях о краткосрочной аренде.

Квартиры в Берлине
363 объявления на Tranio

От 202 000 €

Новые квартиры под аренду с гарантированной доходностью 4 % в районе Кёпеник, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.I

Всего 38 квартир

От 170 000 €

Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, Шёнеберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.II

Всего 47 квартир

От 198 000 €

Новый жилой комплекс с квартирами под аренду в районе Лихтенберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2022.III

Всего 89 квартир

Снять квартиру в Берлине для переезда на ПМЖ в Германию — сравнение цен в 2021 году

Для наглядного примера Мы решили сравнить среднюю арендную плату двухкомнатной квартиры в центре Берлина с таким же жильем в других европейских столицах

В таблице ниже приведены статистические данные (стоимость аренды в евро) и расчеты разницы в процентах.

Город	Стоимость аренды	Разница в отношении Берлина
Берлин	869	—
Лондон	1895	+118%
Париж	1161	+34%
Вена	842	-3%
Женева	1678	+93%
Люксембург	1454	+67%
Амстердам	1530	+76%
Копенгаген	1320	+52%
Рим	978	+13%
Стокгольм	1174	+35%

Как видите, только в Вене немного дешевле аренда двухкомнатной квартиры в центре, чем в Берлине. По сравнению со всеми остальными европейскими столицами Берлин намного выгоднее. Поэтому у иностранных студентов есть возможность получить немецкое образование — одно из самых лучших в мире, и поселиться в лучшей столице Европы с конкурентными ценами на жилье.

Какие документы нужны для долгосрочной аренды квартиры или комнаты в Берлине

2. Справка о доходах (Gehaltsnachweis)

Если у вас уже есть постоянная работа в Германии, то проблем с этой справкой возникнуть не должно — ведь уведомление о доходах вы получаете ежемесячно вместе с зарплатой. Если нет, то в помощь вам следующий пункт.

3. Справка о состоянии счета (Kontoauszüge)

Если у вас уже есть счет в Германии и на нем имеются средства, достаточные для покрытия арендной платы, то это прекрасно. Если счетом в Германии вы пока не обзавелись — потрудитесь сделать выписку со счета в банке на родине и перевести на немецкий язык.

4. Справка о кредитной истории (Schufa-Selbstauskunft)

Schufa — это частная компания, которая отслеживает долги населения в целях защиты всевозможных кредитных институтов от неплательщиков. Справка из Schufa должна быть безупречной, иначе не видать вам квартиры, как своих ушей. Не выплатили вовремя кредит? Игнорируете штрафы? Schufa следит за вами и заблокирует практически все возможности снять квартиру, так как большинство арендодателей обращаются в нее, чтобы «пробить» потенциального жильца.

5. Справка об отсутствии долгов по аренде (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).

Одной «шуфы» хозяевам квартиры обычно мало, поэтому у вас, скорее всего, потребуют эту справку. Если у вас нет ни того ни другого по той причине, что вы до этого не жили в Германии, привезите с родины справки об отсутствии как можно большего количества задолженностей: по налогам, квартплате, по кредитам — лишними они не будут. И не забудьте про перевод.

6. Поручительство (Bürge, Bürgschaft)

Если вышеперечисленных документов не хватает, то можете прибегнуть к помощи поручителя — им может стать, например, ваш работодатель, друг или родственник, имеющий немецкое гражданство.

Апартаменты в Западном Берлине

Между Курфюрстендаммом и Потсдамской площадью, недалеко от станции метро, сдают уютные апартаменты. Удобный вариант, если вы ищете, где недорого остановиться в Берлине с ребенком или с друзьями! В центр города легко дойти пешком.

Жилье находится на втором этаже в доме с лифтом. В апартаментах есть все необходимое для комфортной жизни. Стиральная машина, ванная комната с душем, кухня с холодильником, плитой, кофеваркой, тостером и электрическим чайником, утюг и фен. Минус — нет кондиционера.

Апартаменты вмещают пятерых. В низкий сезон они стоят 65€, а в высокий — 114€.

• Самостоятельная поездка в Германию
• Новый год в Берлине и Мюнхене

Кровати

Лучшие отели Берлина 5 звезд в центре

Если цены на жилье для вас не решающий фактор при выборе мест, где остановиться в Берлине можно в хороших условиях, то предлагаем ознакомиться с подборкой отелей 5* категории делюкс.

Комплекс апартаментов Gorki Apartments хоть и не имеет официальной звездности, но вполне может составить достойную конкуренцию делюксовым отелям.

Больше всего этот вариант подойдет тем, кто хочет снять квартиру в Берлине на длительный срок, потому что в этих апартаментах есть абсолютно всё, что необходимо для комфортной жизни: просторная кухня, большая спальня, гостиная зона и собственная ванная комната с новой сантехникой. Стоимость проживания в этих апартаментах составляет 7 522 рубля за человека в сутки.

Gorki Apartments

Один из самых роскошных отелей Берлина — Waldorf Astoria Berlin 5* придется по вкусу тем, кто привык максимально комфортно проводить свой отпуск. В этом отеле также часто размещаются делегации и бизнесмены, когда приезжают на международные выставки или переговоры. Просторный номер – 42 м2, с завораживающим видом из окна обойдется в 10 239 рубля в сутки.

Дополнительно можно оплатить завтрак по системе «шведский стол» — 2 661 руб

Здание, оформленное в стиле арт-декор, привлекает внимание и очень нравится гостям отеля. А внимательный персонал и удобное расположение отеля каждый год привлекает сюда всё больше путешественников, ценящих удобство, комфорт и сервис.     

Waldorf Astoria Berlin 5

Посмотреть все отели Берлина →

Как видите, рынок жилья предлагает большое количество вариантов для путешественников с разных бюджетом, поэтому если вы ищете, где снять жилье от хозяев или забронировать отель, то сервисы, описанные в статье, непременно помогут вам подобрать идеальный вариант.

Снять квартиру в Берлине для переезда на ПМЖ в Германию — закон об аренде

При переезде на ПМЖ в Германию и аренде квартиры очень важно знать информацию о своих правах как арендатора, чтобы избежать нежелательных проблем. Немецкий закон об аренде устанавливает следующие права и обязанности сторон:

1. Арендодатель имеет право выселить вас из своей квартиры только через два месяца после того, как вы не заплатите арендную плату.
2. Арендная плата может быть увеличена только по ставке, которая соответствует фиксированным значениям, регулируемым законом. Если вы заметите, что ваш арендодатель увеличивает арендную плату на более высокий уровень, можете обратиться в местные органы власти, чтобы проверить, является ли это приемлемым.
3. Во время проживания в квартире в Берлине вы можете менять инвентарь по своему усмотрению (например, покрасить стены). Но когда вы будете выселяться, квартира должна быть почти в том же состоянии, в каком она была передана вам в начале.
4. Если у вас есть инвалидность, закон разрешает потребовать от арендодателя установку надлежащих приспособлений в соответствии с вашими физическими потребностями.
5. Наконец, ваш арендодатель обязан поддерживать свою собственность в оптимальных условиях в течение всего времени вашего пребывания в этом месте. Тем не менее, закон гласит, что обе стороны могут договориться о совместной стоимости обслуживания.

Надеемся, наша статья поможет вам снять квартиру в Берлине с наилучшими условиями для проживания и по доступной цене. Позвольте себе комфортный переезд на ПМЖ в Германию для учебы или работы с нашей помощью.

Если вы только собираетесь переехать на ПМЖ в Германию и рассматриваете, в какой немецкий университет поступить, обращайтесь к нам за помощью. Наша компания помогает поступить в немецкие ВУЗы и оформить ВНЖ в Германии. Подробнее об этих услугах можно узнать в следующей статье.

Также при наличии диплома о высшем образовании или сертификата о получении среднего технического образования из наших стран необходимо будет подтвердить эти документы в немецком ведомстве. Мы сопровождаем процедуру признания диплома в Германии на соответствие немецкому образованию.

Для получения полной консультации по переезду на ПМЖ в Германию и поступлению в немецкий университет, напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.

Как сэкономить и найти удобное жилье

Столица Германии — популярное направление европейского туризма. Сюда приезжают круглый год, поэтому жилья достаточно. Разница между ценами летом и зимой незначительна. Владельцы предлагают услугу Ferienwohnungen («квартира на каникулы») и сдают недорогие апартаменты с кухней.

Вот простые способы, как не тратить лишние деньги и выбрать удобную квартиру в Берлине:

• Дешевые варианты ищите на окраинах города.
• Недорогие квартиры в центре Берлина пользуются спросом, поэтому бронируйте за 2-3 месяца до поездки.
• Во время каникул студенты часто уезжают из города и недорого сдают свое жилье туристам.
• Если вы приезжаете в Берлин летом, берите апартаменты с кондиционером.
• Чтобы не тратиться на такси, ищите квартиру недалеко от станции метро или остановки общественного транспорта.
• Если хотите готовить самостоятельно, выбирайте жилье с кухней. Желательно, чтобы рядом были продуктовые магазины, супермаркет или рынок.

Торштрассе в районе станции метро «Розенталер Платц» (Фото: unsplash.com / @gillyberlin)

Недорогая квартира с яркой мебелью

На юго-западе Берлина, в 5 минутах от станции метро Nollendorfplatz туристам предлагают отличную однокомнатную квартиру со всеми удобствами. Неплохой вариант, где можно недорого остановиться в Берлине семьей и с друзьями! В доме работает пекарня, а напротив — два бара. До ближайшего супермаркета 200 м.

В квартире есть двуспальная кровать, раскладные диван и кресло. Гости пользуются кухонным уголком с холодильником, плитой, микроволновкой, тостером, электрочайником и комплектом посуды.

Квартира находится в тихом районе, откуда удобно добираться до центра и исторических мест. Она рассчитана на пятерых. В низкий сезон жилье стоит 75€, а в высокий — 79€ в сутки.

Гостиная, слева кухняКровать

Районы Берлина, где лучше остановиться туристу

Столица Германии не похожа на остальные европейские столицы. В ней нет выраженного исторического центра и спальных районов. Каждая часть города по-своему уникальна. Чтобы поездка получилась насыщенной, выбирайте жилье в зависимости от целей, с которым вы приехали в Берлин.

Митте. Роль центрального района играет Митте, где расположено большинство государственных учреждений. Он популярен у туристов и идеально подходит для того, чтобы почувствовать себя жителем Берлина. Жилье в Митте не самое дешевое, зато можно изрядно сэкономить на транспорте. До любых достопримечательностей легко дойти пешком.

Шарлоттенбург-Вильмерсдорф. Главные районы Западного Берлина ценят поклонники шопинга. Здесь находятся престижные бутики и красивый барочный дворец Шарлоттенбург.

Фридрихсхайн-Кройцберг. Эта часть города подойдет любителям ночных клубов и баров, неформалам и творческим людям.

Трептов-Кепеник. Районы на востоке города нравятся российским туристам, потому что расположены близко к аэропорту Шенефельд, который принимает большинство рейсов из России. Те, кто останавливается здесь, с удовольствием гуляют по паркам.

Темпельхоф-Шёнеберг. Тихие и безопасные районы востребованы для семейного отдыха.

Райникендорф. Окраина города славится озерами и лесами, где любят проводить время сами берлинцы.

Ищите авторские интересные экскурсии на сайтах Sputnik и Tripster. Самые популярные в подборке — лучшие экскурсии в Берлине.

Законы для покупателей и рантье

Процесс сдачи недвижимости в аренду регламентируется арендным правом, прописанным в Германском гражданском кодексе (Германском гражданском уложении). Никаких ограничений для иностранных арендодателей не существует, они могут приобретать недвижимость на свой загранпаспорт и заключать по нему договор аренды. Но они также обязаны соблюдать законы наравне с немцами.

Любовь Баумгертнер: «Арендное право очень обширное, но существует несколько основных правил, которые следует знать.

• В Германии существует официальный уровень арендных плат – Mietspiegel, и арендодатели должны придерживаться его при сдаче недвижимости в аренду.
• Повышение арендных плат по уже существующему договору возможно не более чем на 15% за три года.
• Продажа недвижимости не прерывает существующие отношения аренды, то есть недвижимость продаётся с арендатором.
• Расторжение договора аренды возможно обеими сторонами в установленные законом сроки. Для арендатора это три месяца без обоснования причин расторжения. Для арендодателя – от трёх до девяти месяцев с целью собственного проживания или капитального ремонта. Допускается также бессрочное расторжение договора, если арендатор задерживает оплату более чем на два месяца или не соблюдает правила проживания».

Если арендатор задерживает плату, ему высылают письмо-напоминание. Если деньги снова не поступают в установленный срок, отправляют второе письмо-предупреждение. Если арендатор не реагирует и размер задолженности составляет более двойного размера арендной платы, хозяин имеет право на срочное расторжение договора с требованием немедленно освободить квартиру.

Неплательщиков, которые добровольно покидать жильё отказываются, выселяют принудительно. Для этого требуется судебное постановление, которое можно получить в среднем за полгода. На основании данного документа арендатора выдворяют судебные приставы. Расходы за весь процесс несёт изначально арендодатель, но потом эта сумма ложится на арендатора вместе с суммой задолженности по аренде.

Лицензии

Получать дополнительные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду не требуется. Но в некоторых крупных городах с напряжённой ситуацией на рынке недвижимости (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) запрещена посуточная сдача жилой недвижимости в аренду без специальной лицензии. Получить её иностранцам крайне сложно, практически невозможно.

В этих же городах запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях. Данные запреты относятся к Zweckentfremdungsverbot, то есть к использованию жилой недвижимости не по назначению.

Также лицензию должна иметь управляющая компания, если она занимается недвижимостью иностранного инвестора. Если же инвестор ведёт все дела самостоятельно как частное лицо, дополнительных бумаг ему не требуется.

Штрафы и пени

За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс. Строгие санкции также грозят за несоблюдение закона о замораживании арендных плат на последующие пять лет. Он, для примера, действует в Берлине с 2020 года. Согласно этим правилам, должна быть снижена арендная плата, которая на момент принятия закона была завышена.

Екатерина Демидова: «Жильцы облагаются штрафом в размере от €5 до €15 за каждое напоминание о просроченной оплате. Арендодатели тоже получают штрафы

Так, на владельца могут пожаловаться из-за плохих условий в квартире, её ненадлежащего содержания и даже плесени… Если хозяин не принял жалобы во внимание и не устранил неполадки, ему назначается штраф. Часто эту сумму вычитают из арендной платы»

• Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде в Финляндии
• Как сдавать квартиру в Болгарии в аренду. Новые правила 2020 года