Ипотека в германии для россиян в 2019 году: как взять, какой процент, условия

Что надо знать

Ипотечные кредиты выдаются как правило аннуитетным займом, так как не изменяющиеся платежи представляют хорошую основу расчета для клиента.

Аннуитетный займ

Аннуитетный займ — это форма финансирования недвижимого имущества. В Германии процентная ставка кодифицируется, как правило, на 5, 10 или 15 лет. Затем договор может быть расторгнут или продлен.

Схема расчета немецкого ипотечного кредита довольно проста и понятна. С суммы ипотечного кредита, финансирующий банк снимает за предоставление кредита, свои годовые проценты (Zinsen). Кроме этого, клиент банка выбирает годовой процент погашения тела кредита (Tilgung) Из этих двух величин и складывается общий платеж (Rate).

Далее эта сумма делится на 12 месяцев и таким образом рассчитываются ежемесячные расходы по содержанию кредита. Перерасчет кредита происходит каждый месяц после выплаты ежемесячного аннуитетного платежа.

При этом аннуитетный платеж остается неизменным на весь срок кредитования в то время как сумма с которой рассчитываются годовые проценты (Zinsen) ежемесячно уменьшается, а выплаты по возвращению тела кредита (Tilgung) ежемесячно увеличиваются.

Право собственности

Недвижимость полностью переходит в вашу собственность только после окончательного погашения ипотечного займа. Несмотря на это, недвижимость можно в любое время продать, предоставив банку гарантии выплаты остаточной суммы кредита, например из денег, полученных за продажу жилья.

Размер процентов

Размер процентов по ипотечным кредитам в Германии составляет нa данный момент около 2 – 3% годовых. Такая низкая процентная ставка а так же возможность получения бессрочного вида на жительство (для юридических лиц), делает оформление ипотечного кредита, на приобретение недвижимости для российских граждан, очень привлекательным.

Налоговый зачет

В соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения между Россией и Германией, российские налоговые органы предоставляют налоговый зачет на подоходный налог, выплаченный в Германии.

Единоразовые расходы

Единоразовые расходы при покупке недвижимости в Германии расчитываются от суммы, зафиксированной в договоре о купле-продаже:

• 3,5% — налог на покупку;
• 2,0% — расходы по нотариальному и юридическому оформлению;
• 3,5% — услуги маклера;
• 3,0% — услуги ипотечного брокера.

Аннуитетные платежи — равные друг другу платежи, выплачиваемые через определённые промежутки времени, содержащие денежные средства на оплату процентов и частичный возврат кредита.

Если кредит погашается аннуитетными платежами, значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока кредита.

Удалённая сделка

Недвижимость в Германии можно приобрести без визита в страну. Для проведения сделки покупатель оформляет нотариальную доверенность на представителя, например агента, или специальное согласие на совершение конкретной сделки от его имени (Genehmigung). Этот документ готовят у нотариуса в родной стране, затем апостилируют и переводят на немецкий язык. Оригинал отправляют в Германию почтой или курьерской службой.

Читайте подробнее о дистанционных сделках

• Рынок не ждёт: как дистанционно совершить сделку с недвижимостью в Германии?
• Удалённая покупка недвижимости в Германии. Кейсы для инвестиций

Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии

Налог на покупку недвижимости

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer). Размер налога варьируется в зависимости от региона. Например, в Берлине он сейчас составляет 6%.

За уплату этого налога отвечают солидарно покупатель и продавец. В большинстве случаев в договоре указывается, что все сопутствующие расходы по оформлению сделки несёт покупатель.

Обязательным условием внесения нового собственника в поземельную книгу является уплата налога на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer)

Продавец оплачивает расходы, связанные с удалением обременений, зарегистрированных в поземельной книге, а также расходы по дополнительному заверению договора (Nachgenehmigung), если он не смог присутствовать на основном заверении (Beurkundung).

К расходам со стороны покупателя относятся: налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссия маклера.

Ставки налога на покупку недвижимости в Германии в 2020 году

Федеральная земля	Налоговая ставка
Берлин	6,0%
Бранденбург	6,5%
Баден-Вюртемберг	5,0%
Бремен	5,0%
Гамбург	4,5%
Нижняя Саксония	5,0%
Северный Рейн – Вестфалия	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5,0%
Саар	6,5%
Саксония-Анхальт	5,0%
Шлезвиг-Гольштейн	6,5%
Тюрингия	6,5%
Бавария	3,5%
Гессен	6,0%
Мекленбург – Передняя Померания	6,0%
Саксония	3,5%

Оплата услуг нотариуса

Нотариальные расходы рассчитываются по специальной таблице, в соответствии с которой взимается определённая сумма за каждую операцию. В среднем получается порядка 1,5% от рыночной цены, но если стоимость недвижимости низкая, то гонорар нотариуса может быть и выше – около 2-3%. И наоборот, при покупке дорогих объектов процент ниже среднего.

Расходы на регистрацию нового собственника

Расходы на регистрацию прав собственности в поземельной книге составляют в среднем 0,5% или до 1,0%, если стоимость недвижимости низкая.

Комиссия риелтора

Комиссия маклера составляет в среднем от 3 до 6% + НДС, и платит её в большинстве случаев покупатель.

Иногда комиссия или её часть взимается с продавца и включена в стоимость недвижимости.

По более дешёвым объектам маклеры иногда самостоятельно устанавливают фиксированную сумму комиссионного вознаграждения.

Ипотека в Германии

Иностранцы могут рассчитывать на ипотеку в немецких банках. Но в этом случае вырастут затраты: за рассмотрение кредита ставка в среднем 1% от цены объекта.

С иностранными заёмщиками работают многие немецкие банки, например:

Типичные условия предоставления кредитов в Германии

Ставка для кредита на 30 лет	2,79%
Ставка для кредита на 15 лет	2,23%
Ставка для кредита на 5 лет и менее	3,12%

Обзор ситуации на рынке недвижимости Германии

Ранее ожидалось, что многолетний бум на немецком жилищном рынке закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Но в третьем квартале 2020-го дома и квартиры в стране подорожали на 7,8% за год, согласно данным Федерального статистического ведомства, а по версии портала Global Property Guide – на 12,4%.

Доходность же от аренды в мегаполисах последние несколько лет падает. По итогам третьего квартала 2020 года в центре Берлина она составляет 2,99% годовых до вычета налогов, во Франкфурте – 3,70%, в Мюнхене – 2,86%.

• Ограничений на покупку недвижимости в Германии для россиян и граждан стран СНГ нет. Если собственность оформляется на юридическое лицо, потребуется документ из Торговой палаты (Handelskammer), который подтверждает законность деятельности компании.
• Покупка недвижимости предоставляет право на шенгенскую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодие или до 180 дней в год. Но не является основанием для оформления ВНЖ.
• Ключевое звено сделки, которое обеспечивает её чистоту и безопасность, – нотариус. Без него не проводится ни одна транзакция.
• Стандартная процедура покупки занимает в Германии два – четыре месяца.

Как иностранному гражданину получить ипотеку

Иностранец, как и гражданин Германии, в процессе оформления ипотеки проходит несколько этапов. Подойти к ним нужно со всей серьезностью.

Шаг первый: анализ предложений

В банковской сфере Германии царит атмосфера конкуренции, поэтому в поисках наиболее выгодных предложений рекомендуется посетить 10-15 учреждений. Если в одном из банков упомянуть о выгодном предложении, поступившем от предыдущего, то можно получить еще более интересное предложение.

Но это произойдет только при определенных характеристиках объекта недвижимости:

1. Новостройка;
2. Престижное расположение;
3. Сдача в наем.

Искать жилье самостоятельно в ФРГ не принято. Делается это через:

• Риэлторские компании;
• Интернет-ресурсы (здесь часто размещается и кредитный-онлайн калькулятор);
• Маклеров.

Доступные варианты жилья представлены следующими предложениями:

• Reihehäuser – стандартные дома, выстроенные в ряд;
• Eigentumswohnung – квартиры в черте города.

Наиболее престижные варианты – это:

1. Doppelhaus – коттедж на 2 семьи;
2. Einfamilienhaus – дом на 1 хозяина;
3. Altbauhauser – старинный особняк.

Важно учитывать, что в Германии допускается продажа жилья с жильцами. Выселить их до окончания срока договора невозможно

Шаг второй: подготовка необходимых документов

К этому этапу нужно отнестись с максимальной серьезностью и не допускать ошибок, которые могут привести к отказу в предоставлении кредита.

Шаг третий: открытие счета в банке и его пополнение

Все сделки с недвижимость в ФРГ оплачиваются только через банк. Для открытия счета понадобятся:

• Личное присутствие клиента;
• Копии 2 удостоверений личности;
• Справка о прописке;
• Заполненный бланк заявления;
• Рекомендации.

Финансовые учреждения страны опасаются работать с «грязными» деньгами, поэтому требуют показать источник получения денег.

Счет открывается только в евро, а работать с ним можно сразу же после заключения договора.

Шаг четвертый: заключение договора

Вопросы оформления ипотечного займа регулируются 2 документами:

1. ГК ФРГ;
2. Закон об ипотечных банках.

Соглашение между банком и заемщиком заключается с учетом внесения обязательных пунктов:

• Размер суммы с учетом процентов;
• Условия получения ипотеки в Германии;
• Характеристика всех выплат;
• Возможные способы погашения задолженности;
• Условия прекращения договора.

В документе очерчивается круг действий, которые заемщик имеет право совершать с недвижимостью – ставить на учет, страховать и не только.

Можно ли взять ипотеку за границей

Большинство банков предоставляют жилищные кредиты только гражданам или резидентам (людям, которые большую часть года живут на территории этого государства). Однако даже если учреждение согласится кредитовать иностранца, он имеет право купить на эти деньги только ту недвижимость, которая расположена в стране выдачи ипотеки. Дело в том, что объект залога не может находиться в другой юрисдикции. Поэтому не получится взять ипотеку в Англии и купить на эти деньги квартиру в Москве.

Однако выход есть. Можно либо купить недвижимость за границей, либо предоставить уже имеющееся в иностранном государстве жильё в качестве залога.

Процесс покупки недвижимости в кредит по шагам

Весь процесс от выбора объекта недвижимости до полноправного вступления в право собственности в Германии схож с покупкой в других европейских странах, но имеет свои отличительные особенности.

1. Выбор объекта. Найти подходящий вариант можно самостоятельно через сайты немецкой недвижимости либо при помощи риэлтора (маклера). Для тех, кто не владеет немецким языком, а также не знаком с законодательством Германии в отношении сделок с недвижимостью, рекомендуется обращаться к маклерам.

При этом необязательно личное посещение страны, если покупатель доверяет своему представителю. Найти жилья можно на сайтах:

• ohne-makler.net;
• immobilienscout24.de;
• dom-de.net;
• prian.ru.

2. Открытие счета в немецком банке. В отличие от других стран Европы, в Германии требуется личное присутствие при оформлении банковского счета для нерезидентов. Потребуется загранпаспорт и документ о месте регистрации, переведенный на немецкий язык с апостилем.

3. Оплата задатка. Данный этап не всегда обязателен, но на практике бронирование объекта производится именно посредством договора о резервировании. Сумма задатка составляет в среднем 1-2% от стоимости жилья и гарантирует продавцу совершение сделки. При отказе от объекта задаток остается у продавца, за исключением случаев, когда покупатель планирует приобрести жилье по ипотеке и получает отрицательное решение от банков. Данный факт обязательно должен быть прописан в договоре. Для нерезидентов в Германии все расчеты производятся через нотариуса, который аккумулирует на своем трастовом счете все средства от покупателя и перечисляет их продавцу в полном объеме после выполнения всех обязательных процедур от обеих сторон.

4. Подача заявки на кредит. Оформление ипотеки в Германии отличается от порядка, принятого в других странах. В банк подаются не только документы на заемщика и приобретаемый объект, но и договор о бронировании, оформленный у нотариуса.

5. Регистрация сделки. В случае положительного решения банка оформление права собственности производится в 2 этапа:

• Предварительная регистрация: подписание соглашения между продавцом и покупателем, подача документов в местный суд для проверки юридической чистоты и снятия записи из поземельной книги (Grundbuch)о предыдущем владельце.
• Окончательная регистрация: после получения разрешения суда на перерегистрацию, покупатель оплачивает налог, а вся сумма за квартиру перечисляется со счета нотариуса покупателю, затем вновь направляются документы в суд для окончательной регистрации прав нового владельца.

Весь процесс сделки занимает достаточно длительное время: до 4 месяцев, в некоторых случаях больше, если недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

Станет ли ипотека в России дешевле

Учитывая то, что в 2017 году инфляция опустилась до исторического минимума, ситуация изменится. В ближайшие пару лет, по мнению экспертов, мы дойдём до показателя 8%. Быстрее нельзя: не позволит ключевая ставка ЦБ и высокие расходы банков. Снизить их помогут онлайн-сервисы: электронная закладная, оформление документов через мобильное приложение, снижение стоимости услуг оценщиков и т.д. Поможет и опыт западных банков, которые давно зарабатывают не только на финансовых услугах, но и, к примеру, на страховых. Если же опустить ставки сразу на 2-3%, взлетят цены на жильё, что не порадует заёмщиков.

Финансовые аналитики говорят, что сравнивать нашу ипотеку с зарубежной как минимум некорректно. Ведь история российских жилищных кредитов насчитывает 15 лет, а западных – все 50 лет.

Однако несмотря на благоприятные условия для понижения ставки по ипотеке, в ЦБ не спешат это делать.

Финансисты полагают: уменьшение показателя на 2-3% приведёт к тому, что население ринется за кредитами, вырастет денежная масса и подскочит инфляция.

Поэтому цель на ближайшее время такая: сначала добиться снижения роста цен на 2-3%, и только потом устанавливать более низкую ключевую ставку – порядка 5%.

Но перспективы уменьшения инфляции не такие безоблачные, как хотелось бы. Обсуждается повышение НДС с 18 до 20%, что отразится на увеличении цен как минимум на 1%. На столько же, по прогнозам, вырастут цены из-за повышения стоимости бензина. При наихудшем сценарии инфляция по итогу 2018 года может составить 5%. А здесь уже говорить о снижении ставок по ипотеке не приходится.

Низкая процентная ставка

Силь­нее все­го заем­щи­ков при­вле­ка­ет вни­ма­ние низ­кий про­цент по ипо­те­ке. В Гер­ма­нии пер­во­на­чаль­ный взнос высок, поэто­му поте­ри финан­со­вых орга­ни­за­ций све­де­ны к мини­му­му. Вслед­ствие это­го им не при­хо­дит­ся попол­нять соб­ствен­ные акти­вы за счет огром­ной пере­пла­ты. Так что став­ка не пре­вы­ша­ет 6% неслучайно.

Како­ва про­цент­ная став­ка в Гер­ма­нии при ипо­те­ке для россиян?

После при­об­ре­те­ния жилой недви­жи­мо­сти заем­щи­ку не при­хо­дит­ся еже­ме­сяч­но отда­вать огром­ные сум­мы. Этот факт под­твер­жда­ет низ­кий про­цент пере­пла­ты. Неуди­ви­тель­но, что сра­зу после пере­ез­да ино­стран­цы в крат­чай­шие сро­ки заду­мы­ва­ют­ся о соб­ствен­ной квар­ти­ре. В Гер­ма­нии она ста­но­вит­ся реаль­но­стью бла­го­да­ря ипо­те­ке, кото­рая не застав­ля­ет забы­вать обо всем на све­те на несколь­ко десятилетий.

Небольшой пакет документов

Кро­ме того, перед под­пи­са­ни­ем дого­во­ра при­дет­ся собрать неболь­шой пакет доку­мен­тов. Он даже мень­ше, чем в Рос­сии, хоть пода­ют заяв­ки ино­стран­цы. Если оце­нить про­цент и срав­нить необ­хо­ди­мые бума­ги, почув­ству­ет­ся разо­ча­ро­ва­ние в оте­че­ствен­ной систе­ме кре­ди­то­ва­ния. Какие же доку­мен­ты потре­бу­ют­ся для оформления?

• Удо­сто­ве­ре­ние личности;
• Сви­де­тель­ство о реги­стра­ции на тер­ри­то­рии страны;
• Справ­ка о дохо­дах за 1 год.

В Гер­ма­нии не потре­бу­ют­ся соза­ем­щи­ки или пору­чи­те­ли, поэто­му каж­дый чело­век силь­но уди­вит­ся. Есть лишь пара момен­тов, кото­рые застав­ля­ют при­за­ду­мать­ся. Хотя, если гость при­бы­ва­ет для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния, ника­ких осо­бых труд­но­стей у него не будет. О чем идет речь?

Вме­сте с удо­сто­ве­ре­ни­ем лич­но­сти необ­хо­ди­мо предо­ста­вить сви­де­тель­ство о реги­стра­ции. Разу­ме­ет­ся, без него ипо­те­ка недо­ступ­на, но эта деталь нисколь­ко не пуга­ет нико­го из заем­щи­ков. Ведь они при­бы­ва­ют на посто­ян­ное место про­жи­ва­ния, а зна­чит, в любом слу­чае про­хо­дят регистрацию.

Прав­да, ино­стран­цев немно­го удив­ля­ет справ­ка о дохо­дах за 1 год. Обыч­но она предо­став­ля­ет­ся все­го за 3–6 меся­цев в Рос­сии, но в евро­пей­ских стра­нах такая прак­ти­ка встре­ча­ет­ся повсе­мест­но. Про­вер­ка тру­до­вой дея­тель­но­сти ино­стран­ца невоз­мож­на, а зна­чит, кре­дит­ная комис­сия долж­на полу­чить под­твер­жде­ние пла­те­же­спо­соб­но­сти из его рук.

Как подыскать квартиру в Германии?

Теперь пора поду­мать, как подыс­кать под­хо­дя­щую квар­ти­ру. Конеч­но, в Гер­ма­нии так­же выдви­га­ют­ся жест­кие тре­бо­ва­ния к жилью, так как до момен­та послед­ней выпла­ты оно оста­ет­ся зало­го­вой недви­жи­мо­стью в соот­вет­ствии с усло­ви­я­ми дого­во­ра с бан­ком. При­чем став­ка невы­со­ка, поэто­му опас­ность поте­ри средств финан­со­вой орга­ни­за­ции оста­ет­ся высокой.

В выбо­ре квар­ти­ры на помощь часто при­хо­дят пред­ста­ви­те­ли бан­ков. Неко­то­рые ино­стран­цы пола­га­ют, что про­цент пере­пла­ты низ­кий лишь по при­чине пря­мо­го сотруд­ни­ка с застрой­щи­ка­ми. При­чи­на не в этом, но все-таки суще­ству­ет опре­де­лен­ный спи­сок, где пред­став­ле­но мно­же­ство вари­ан­тов. Каж­дый из них подой­дет тому или ино­му заем­щи­ку, а зна­чит, не нуж­но тра­тить силы на само­сто­я­тель­ные поиски.

В Гер­ма­нии даже ино­стран­цы полу­ча­ют отлич­ные усло­вия по ипо­те­ке. Из-за это­го пре­бы­ва­ние на посто­ян­ное место житель­ства обре­та­ет реаль­ные воз­мож­но­сти. Через неко­то­рое вре­мя после полу­че­ния сви­де­тель­ства о реги­стра­ции удаст­ся под­пи­сать дого­вор с бан­ком, что­бы пере­се­лить­ся в ком­форт­ную квар­ти­ру. Так что бес­по­ко­ить­ся о жилищ­ных труд­но­стях в евро­пей­ской стране не следует.

Япония

Страна Восходящего солнца предлагает процентную ставку по кредитованию — 1,21% годовых. Государство отличается низкой инфляцией, но дорогостоящим жильём. Здесь выгоднее взять финансовые средства на недвижимость и заиметь собственное жильё, чем снимать апартаменты.

Условия предоставления

В Японии немного банков, представляющих кредит россиянам. Те, которые готовы это сделать, выдвигают для клиентов следующие требования:

• Заработная плата должна быть ¥ (йена) 2–5 млн в год ($18,4–46 тыс.);
• Мин. сумма кредита — от ¥ 1-10 млн;
• Размер первоначального взноса — 10% от стоимости жилья.

Чтобы получить финансовые средства в японском банке необходимо иметь гражданство или вид на жительство.

Особенности

Существует несколько особенностей кредитования россиян в Японии. Вот главные из них:

• Наличие поручителя — им обязательно должен быть гражданин страны Восходящего солнца, но он не несёт финансовой ответственности за погашение кредита. Поручитель только подтверждает состоятельность клиента. Если заёмщик не выплачивает ипотеку при жизни, то оставшийся долг переходит к его детям;
• «плата за ключ» — это оплата поручителю за предоставленную возможность взять кредит. Им может выступать и продавец имущества, что чаще всего и бывает. Сумма выплаты составляет до 3% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Жилищная политика

В Германии иностранцы имеют точно такие же права, как и немцы при приобретении жилья или коммерческих недвижимых объектов. Если есть достаточный капитал, то купить дом в городе можно достаточно быстро. Обычно в Германии покупка недвижимости и процесс ее регистрации проходят очень быстро. Правда, к сожалению, кредиты в немецких банках россиянам, да и другим зарубежным гражданам, практически не выдают – чтобы получить его, необходимо иметь либо  безлимитный ВНЖ, либо немецкий паспорт. Конечно, это непростые условия для иностранных граждан, но это объясняется немецкой политикой в сфере недвижимости, которая направлена на то, чтобы, прежде всего, каждый немец имел жилье. Даже людям, у которых нет денег, оплачивают крышу над головой.

Впрочем, это можно объяснить тем, что в данный момент в Германии только 50% населения владеют недвижимостью – остальные в основном берут его в аренду.

Вариант для иностранцев:

• Сейчас те, кто не является жителем Германии, может получить ипотеку в этом государстве, однако, для этого необходимо соблюсти некоторые моменты;
• Во-первых, иметь место жительства и договор с работодателем в любой европейской стране (это подразумевает, что у гражданина есть ВНЖ или гражданство).

Также необходимо иметь собственную фирму в Евросоюзе. И владеть собственностью. Ее цена должна быть достаточной для того, чтобы оформить ипотеку. И она должна быть доступна для банковского учреждения – то есть, если недвижимое имущество территориально – в России, заявку просто не будут рассматривать).

Если эти условия гражданином другой страны соблюдаются, то его паспорт и гражданство банку будет не важно. Доля личных денег иностранца при приобретении недвижимого имущества на немецкой территории составляет примерно половину его цены

Процентная ставка – от 4,5 до 5,3 % . Дают обычно на десять лет, но при этом можно гасить кредит и досрочно.

Если есть своя недвижимость в Германии, то для банкиров это будет веским основанием, которое будет доказывать уровень состоятельности, однако, права на вид на жительство это не даст. Россияне, которые имеют квартиру в Германии, получают турвизу на 3 месяца в год. Если есть в наличии предпринимательские связи с немецкими бизнес-партнерами, то это даст право на получение визы еще на полгода. Собственнику недвижимости будет гораздо проще получить немецкий ВНЖ, если он сможет открыть на германской территории свое дело. Пусть оно будет даже не слишком активным, это все равно учтут.

Кроме того, для иностранцев доступен вариант инвестирования денег в немецкое жилье, при этом не приобретая его. В последнее время вклады обычно осуществляют через закрытые инвестфонды. Они собирают средства частных вкладчиков и инвестируют их в недвижимые объекты. Кстати, сумма первого вклада достаточно маленькая – всего 5000 евро. Прибыль при этом достаточно стабильная и составляет до 10 процентов за год. Такие инвестиции можно сделать на 8 лет.

Ипотека в Германии для иностранцев

В последнее время процедура получения ипотеки для нерезидентов в некоторых банках Германии несколько усложнилась. Обусловлено это несколькими причинами.

Прежде всего, это увеличение спроса на получение ипотеки со стороны резидентов Германии. Увеличение арендных ставок на жилье и низкий процент по ипотечным кредитам стимулируют коренных жителей Германии к приобретению собственного жилья.

Так как Россия не входит в единое европейское пространство, определенных стандартов документации нет. Поэтому иногда довольно затруднительно сопоставить российские документы с немецкими стандартными бумагами. Кроме того, проблематично оценить платежеспособность заемщика, находящегося не в Германии и не на территории Евросоюза. Именно поэтому для некоторых банков обязательным условием финансирования является наличие ВНЖ — разрешение на бессрочное пребывание на территории Германии (unbefristete Aufenthaltserlaubnis). Отсутствие такого разрешения может стать основным ограничением на получение ипотеки для нерезидентов.

Существуют банки, которые специализируются на кредитовании именно русскоязычных клиентов. В таких банках наличие вида на жительство не обязательно.

Для нерезидентов рекомендуется иметь первоначальный взнос в размере 50%, чем выше сумма первоначального взноса, тем выгоднее условия для заемщика. Процентная ставка по кредиту составит 3-5%, минимальная сумма финансирования — от 50 000 евро. Это значит, что объект должен стоить не менее примерно 100 000 евро.

При этом стоит помнить, что условия у всех немецких банков различны — одни могут выдавать кредит без наличия ВНЖ, но от 50 000 евро, другие же рассматривают возможность кредитования при наличии ВНЖ уже от суммы 25 000 евро.

При покупке недвижимости в Германии российские покупатели могут брать ипотеку только в банках Германии. Исключения составляют случаи, когда покупатель является клиентом филиала немецкого банка. Тогда необходимо узнать условия выдачи кредита в филиале этого банка и, возможно, покупатель сможет получить кредит, не выезжая из страны.

На что смотрят зарубежные банки при принятии решения

Европейские, американские и другие зарубежные банки предъявляют совершенно разные требования к заемщикам при подаче ипотечной заявки. Здесь все зависит от законодательства страны, кредитной политики банков и выбранной программы ипотеки.

В обобщенном виде иностранные кредиторы обращают внимание на следующие факторы:

1. Платежеспособность потенциального заемщика (принимаются официальные справки, банковские выписки, документы с подтверждением нахождения в собственности движимого и недвижимого имущества).
2. Возможность единовременно внести существенную сумму в качестве первого взноса по ипотеке (в некоторых государствах потребуется оплатить примерно 40-50% от рыночной цены приобретаемого объекта).
3. Наличие действующего счета в местном банке (счет должен быть открыт не позже 1-2 лет до подачи кредитной заявки).
4. Возможность собрать и перевести на язык государства полный пакет документов.
5. Наличие положительной кредитной истории (принимается переведенная выписка из НБКИ о состоянии кредитной истории клиента).

Условия по ипотеке в Германии для нерезидентов

Ипотеку нерезидентам выдают следующие немецкие банки: Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkasse, RaiffaseenBank, Volksbank. Конкретных условий кредитования не существует, расчет параметров производится на основании совокупности факторов оценки заемщика.

Процентная ставка плавающая и привязана к индексу Euribor. Но, благодаря, стабильности экономики в Германии и практически нулевой инфляции, в среднем процент по ипотечному кредиту составляет 1-3% по состоянию на 2018 год, что ниже на несколько пунктов, чем ставки в той же Австрии, находящейся в непосредственной близости.

Пример расчета параметров кредита от Commerzbank

Параметры	Расчет, €
Стоимость жилья	200000
Первоначальный взнос	100 000
Сумма кредита	100 000
Ставка	1,21
Срок кредитования	10 лет
Ежемесячный платеж	885

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

1. Анализ предложений от банков.
2. Сбор и подготовка документации.
3. Открытие счета в банке и его пополнение.
4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год  кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung). Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

• дом на семью (коттедж);
• дом на две семьи (с соседями);
• дом в ряд;
• отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
• старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

• действующие заграничный и российский паспорта;
• заявление-анкету;
• банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
• документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
• документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
• отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Документы, необходимые для оформления ипотеки в Европе

Перечень документации, необходимой для подачи заявки на получение кредита в Европейских банках мало чем отличается от документов, которые потребуются в России:

1. Загран паспорт с его копией.
2. Анкета с личными данными.
3. Справка НДФЛ за последние 24 месяца (для физического лица).
4. Отчетная документация компании (для юридического лица).
5. Документы, подтверждающие о наличии средств у заемщика для внесения первоначального взноса.
6. Документация на приобретаемый объект недвижимости.
7. Результаты независимой оценки недвижимости.

Чтобы увеличить свои шансы на положительное одобрение ипотечного кредита в Европе, тот, кто желает купить недвижимость в одной из ее стран может доказать связь с ней. Например, если ребенок учиться в одном из учебных заведений Великобритании, его родителям будет проще получить кредит на покупку жилья в этой стране. При выборе жилья стоит отдавать предпочтение ликвидным объектам и следить за своей кредитной историей, чтобы у банка не возникало сомнений по поводу кредитоспособности кандидата.

Требования к заемщикам

О педантичности немцев ходят легенды. Также педантично к выдаче кредитов подходят и немецкие банки. Это вполне оправдано. Ведь в Германии, как в любой другой стране, каждое банковское учреждение стремится к тому, чтобы не потерять собственные деньги. А потому оценивает потенциального заемщика по разным критериям.

Это может быть немец, а может и иностранный гражданин. А условия кредитования для конкретного клиента могут отличаться. Но наиболее привлекательным для банка окажется претендент, отвечающий требованиям:

• государственный служащий;
• имеет постоянную работу с высоким фиксированным заработком;
• приобретает (строит) жилье для собственного использования;
• хорошее местоположение недвижимости;
• здание новое или в хорошем состоянии;
• высокий балл Шуфа (иначе говоря, хорошая кредитная история).

Schufa (Шуфа) – коммерческая организация, защищающая кредитора от риска. Бюро кредитных историй. На основании сохраненных данных обо всех потребительских кредитах человека делает вывод о его кредитоспособности.

Не заслужит доверия банка человек:

• нетрудоустроенный или на испытательном сроке;
• нестабильная зарплата;
• объекты недвижимости, собственником которых он является, в залоге у банков;
• недвижимость в плохих местах или в плохом состоянии;
• низкий балл Schufa или негативные записи (иначе говоря, плохая кредитная история).

К тому же все поданные потенциальным заемщиком документы проверяются со всей возможной скрупулезностью. И если в них будут выявлены неточности или заведомый обман, с мечтами о жилье в Германии придется распрощаться.

Проще всего взять ипотеку в Германии тому, чей возраст от 22 до 60 лет. Причем людям за 45 лет кредит одобрят лет на 10-15, не больше.

Первое ипотечное кредитование пройти сложнее, чем другие. Особенно, если счет в немецком банке у вас появился совсем недавно. Тогда в качестве первоначального взноса по ипотеке придется заплатить 40-50% от общей стоимости жилья.

Список документов

Подбор документов при оформлении ипотечного кредита в одном из немецких банков – наиболее сложный и ответственный этап. Именно с него начинается для россиян ипотека в Германии с формирования пакета документов, которые будут поданы на рассмотрение в коммерческий банк. В комплект документов входят:

• загранпаспорт и внутренний паспорт (заранее сделать копии);
• заполненная специальная анкета;
• банковские выписки – одна с основного счета, как факт наличия денежных средств и постоянных поступлений, другая в качестве доказательства и размеров заработной платы;
• декларация из налоговой службы;
• описание приобретаемого объекта недвижимости;
• результаты независимой оценки жилья (участка).