Сдаем в аренду квартиру в германии: особенности, законы, подводные камни
Содержание:
- Виды съёмного жилья
- Стоимость аренды жилья в Германии
- Договор заключен: что нужно делать дальше?
- Аренда недвижимости в Германии: квартиры, шале, дома
- Что влияет на стоимость аренды жилья в Германии
- На какой доход может рассчитывать владелец
- От Оберхаузена до Хемница: здесь покупатели квартир живут дешевле
- Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы
- Арендная плата
- Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии
- Как найти квартиру в Германии
- Недорогие квартиры в Германии или 75 городов на проверке: где покупка недвижимости все еще стоит и где взять в аренду имеет больше смысл.
- Помощь работодателя
Виды съёмного жилья
загородный домик в Германии
Аренда предпочтительна в тех случаях, когда в перспективе иностранец будет проживать в Германии, но приобретение собственной жилплощади невозможно из-за отсутствия необходимых средств.
У иностранцев такое же право аренды, как и у граждан страны. Более того, немецкое законодательство охраняет права квартиросъёмщиков. Сам же процесс поиска жилья, оформления договора сдачи в аренду и дальнейшие взаимоотношения с хозяином и властями проще, чем думают многие.
Начинается всё с поиска интересующего жилья. Выбор конкретного варианта зависит от:
- возраста арендатора;
- финансовых возможностей;
- семейного положения;
- срока пребывания в стране.
Учитывается также социальный статус и цель пребывания.
Вопрос эксперту
Каков порядок оповещения хозяина жилья о прекращении аренды?
Съёмщик должен уведомить арендодателя не менее чем за 3 месяца о желании расторгнуть договор (переехать в другое жильё). Делать это нужно в письменной форме, отослав уведомление и получив подтверждение.
Общежитие
Идеальное жильё для небогатых иностранцев, приехавших в ФРГ для обучения – студенческое общежитие. Это самый бюджетный вариант, но претендовать на него могут только обучающиеся в заведении, к которому это общежитие относится. За этим следят строго, поэтому заселение «нелегала» исключено.
Предоставляется такое жильё после поступления в ВУЗ, до этого придётся проживать где-либо в другом месте (хотя некоторые учебные заведения могут поселить абитуриентов на время вступительных экзаменов).
- Плюс: минимальная квартплата.
- Минус: наличие соседей (которых, как известно, не выбирают), бытовые проблемы, которые не всегда зависят от тебя, необходимость находить общий язык для решения вопросов, некоторые неудобства (например, громкая музыка или шум – вечеринки в студенческих общежитиях явление обычное).
А главное то, что сюда можно и не попасть: студенты стоят в очереди на поселение, и свободного места можно и не дождаться.
Комната
Можно арендовать одну комнату в многокомнатной квартире (WG, сокращение от Wohnungsgemeinschaft – общая, или коммунальная, квартира). В английском языке этому соответствует термин room-mate.
Идеальный вариант для молодёжной компании и студентов – каждый живёт в своей комнате, квартплата делится на всех, бытовые обязанности распределяются в установленном жильцами порядке.
- Плюсы: недорого, весело, всегда рядом помощь при необходимости.
- Минусы: заселение зависит не от владельца квартиры, а от тех, кто вселился ранее. Жильцы на собеседовании с претендентом на свободную комнату решают, подходит им такой сосед или нет. И если им что-то не понравится, хозяин вынужден будет отказать.
Главное – соблюдать существующие правила общежития: по графику убирать места совместного пользования (кухню и санузел).
Квартира
Многоквартирный дом
Чаще всего иностранцы для проживания в Германии выбирают такой вариант съёмного жилья как изолированная квартира. В этом случае перед арендатором богатый выбор:
- 1 комната (до 40 м2) подходит для студентов и проживания одного человека со скромными запросами (впрочем, и однокомнатная квартира может быть дорогой, это зависит от расположения и внутренней «начинки»);
- 2-3 комнаты (до 70 м2) годятся для среднего класса;
- Многокомнатная квартира (от 100 м2) – выбор состоятельных иностранцев, жильё элитной категории.
Дом
Съемный дом в германии
Самый дорогой вариант: арендатор платит не только установленную сумму владельцу, но и из своего кармана оплачивает обслуживание дома. Чаще всего снимают домики в деревне или виллы на Балтийском или Северном побережье в летний сезон.
- Плюсы: все преимущества отдельного проживания – тишина, покой, независимость. Красота окружающей природы и развитая инфраструктура. Возможность поселиться большой семьёй.
- Минусы: очень дорого.
Стоимость аренды жилья в Германии
Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и его местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.
В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, согласно которым арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.
Для того, чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel.
Средние ставки на аренду квартир по федеральных землях Германии в 2018 году:
|
Федеральная земля/город |
Цена в евро/м2 30 кв. м |
Цена в евро/м2 60 кв. м |
Цена в евро/м2 100 кв. м |
|
Баден-Вюртемберг |
|||
| Земля Баден-Вюртемберг | 15,45 | 10,84 | 9,96 |
| Штутгарт | 23,27 | 16,95 | 14,92 |
| Тюбинген | 13,67 | 11,23 | 10,33 |
| Мангейм | 12,69 | 9,53 | 10,09 |
|
Бавария |
|||
| Земля Бавария | 15,40 | 11,67 | 10,63 |
| Мюнхен | 22,41 | 18,26 | 18,01 |
| Эрланген | 14,53 | 11,19 | 10,50 |
| Нюрнберг | 14,03 | 10,47 | 10,86 |
|
Берлин |
|||
| Земля Берлин | 14,38 | 11,32 | 12,5 |
| Берлин | 14,38 | 11,32 | 12,5 |
|
Бранденбург |
|||
| Земля Бранденбург | 6,79 | 6,38 | 7,82 |
| Потсдам | 9,70 | 9,74 | 10,80 |
| Бранденбург ан дер Хавель | 6,03 | 5,70 | 6,28 |
|
Свободный город Бремен |
|||
| Земля Бремен | 9,56 | 7,65 | 9,42 |
| Бремен | 10,56 | 9,04 | 10,20 |
|
Свободный город Гамбург |
|||
| Гамбург | 16,14 | 12,07 | 13,36 |
|
Гессен |
|||
| Земля Гессен | 14,29 | 10,44 | 10,32 |
| Франкфурт-на-Майне | 18,07 | 14,20 | 14,75 |
| Висбаден | 14,05 | 10,81 | 11,59 |
| Фульда | 12,87 | 8,98 | 8,56 |
|
Мекленбург — Передняя Померания |
|||
| Земля Мекленбург -Передняя Померания | 7,42 | 6,03 | 7,45 |
| Шверин | 7,32 | 5,65 | 7,35 |
| Росток | 7,71 | 7,26 | 10,01 |
|
Нижняя Саксония |
|||
| Земля Нижняя Саксония | 9,46 | 7,21 | 7,45 |
| Ганновер | 11,40 | 8,67 | 9,90 |
| Хильдесхайм | 8,37 | 6,73 | 7,06 |
|
Северный Рейн — Вестфалия |
|||
| Земля Северный Рейн — Вестфалия | 10,37 | 7,16 | 8,06 |
| Дюссельдорф | 13,47 | 10,70 | 11,83 |
| Дортмунд | 9,48 | 7,05 | 8,19 |
| Кельн | 14,12 | 11,07 | 11,57 |
|
Рейнальд-Пфальц |
|||
| Земля Рейнальд-Пфальц | 11,09 | 7,76 | 7,54 |
| Майнц | 13,45 | 10,77 | 11,73 |
|
Саар |
|||
| Земля Саар | 8,76 | 7,18 | 6,52 |
| Саарбрюкен | 9,18 | 7,40 | 6,96 |
|
Саксония |
|||
| Земля Саксония | 7,00 | 5,75 | 7,28 |
| Дрезден | 8,70 | 7,50 | 9,44 |
| Лейпциг | 8,76 | 6,83 | 8,71 |
| Хемниц | 5,45 | 4,93 | 5,69 |
|
Саксония-Анхальт |
|||
| Земля Саксония — Анхальт | 6,73 | 5,38 | 6,02 |
| Магдебург | 6,70 | 5,89 | 6,73 |
|
Шлезвиг-Гольштейн |
|||
| Земля Шлезвиг-Гольштейн | 15,45 | 10,84 | 9,96 |
| Тюбинген | 13,67 | 11,23 | 10,33 |
| Киль | 10,10 | 8,61 | 9,17 |
|
Тюрингия |
|||
| Земля Тюрингия | 7,14 | 5,69 | 6,33 |
| Эрфурт | 7,94 | 7,21 | 8,40 |
Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш — Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тельц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1279,5 евро в месяц.
Интересный факт. В городе Аугсбург существует квартал-пансион Фуггерай, который был заложен Якобом Фуггер в 1521 г. для бедных, но благочестивых католиков. Этот квартал сегодня населяют более 150 пенсионеров, которые платят за все по 3,35 евро в год.
Договор заключен: что нужно делать дальше?
Заключение договора об аренде еще не дает повода расслабляться – нужно выполнить еще несколько действий.
Законодательство Германии предписывает арендодателю зарегистрироваться в B?rgeramt / B?rgerb?ro для проживания в квартире. При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой, договор об аренде и справку от арендодателя. В этой справке (Bescheinigung), подписанном арендодателем, должен быть указан адрес, по которому расположена квартира, ее владелец, даты заезда и выезда арендаторов, их П. И. Бы. (с указанием года рождения).
После получения справки о регистрации (прописке) необходимо связаться с Иммиграционной службой (Ausl?nderbeh?rde (ABH)) и сообщить свой новый адрес. Следующим шагом будет знакомство с правилами проживания (Hausordnung): как происходит уборка в подъезде и на территории, когда можно или нельзя проводить вечеринки и др.
Аренда недвижимости в Германии: квартиры, шале, дома
Германия — страна, с которой нас связывает много исторических событий. Да, некоторую часть из них, никак не получится назвать позитивным опытом, но к счастью, в настоящее время проблемные вопросы прошлого стихли. Вместо распрей, мы стараемся находить компромиссы и больше понимать друг друга. Если оставить тему политики и больше углубиться в атмосферу мирового космополитизма, то на окружающий мир можно взглянуть совсем другими глазами
Каждый путешественник знает, насколько важно подмечать культурологические детали менталитета разных народов. Насколько приятно непредвзято знакомиться с историческими памятниками, черпать знания о культуре давних эпох и без оглядки на привычные стереотипы, просто наслаждаться увиденным
Поездка в Германию открывает завесу в мир великолепных рекреационных и бальнеологических центров, прекрасной сферы обслуживания и богатейшего культурного наследия. Аренда недвижимости в Германии — уникальная возможность расположиться в модных апартаментах, домах с историей и даже старинных замках.
Приехав сюда, турист может быть уверенным, что ожидающая его программа развлечений окажется невероятно насыщенной. Многочисленные экскурсии, отличная индустрия горнолыжного спорта, изобилие современных выставок, презентаций, кинематографических фестивалей гарантируют — скучать будет некогда.
Территориально страна делится на пять самостоятельных регионов. Аренда квартиры в Германии в любом из них станет простой задачей вместе с компанией AWAY REALTY.
Как же решить, в какой из регионов стоит отправиться? Конечно, в первую очередь, ориентируйтесь на свои личные предпочтения. Есть варианты: Нижняя Саксония, Бавария, Баден-Вюртемберг, Северная Вестфалия и Саксония. В Германии 16 отдельных земель и все они объединены в 5 регионов, о которых написано выше и каждому из них можно дать немного поверхностную, но кое-что объясняющую характеристику.
Нижняя Саксония интересна своими замками, сохранившимися с древних времён. Раньше здесь был главный морской порт и Гамбургу приходилось держать оборону — каменные крепости отлично с этим справлялись. Аренда апартаментов в Германии на территории Нижней Саксонии придется по вкусу ценителям естественной природы. Здесь существует множество сельскохозяйственных угодий, на которых проводятся экскурсии. Этот регион славится превосходными пейзажами, экологичностью, изобилием лесов, полей и озёр.
Что влияет на стоимость аренды жилья в Германии
Стоимость аренды жилья в Германии обусловлена многими факторами. На нее влияет тип жилой недвижимости и ее местонахождение, площадь. Более высокие арендные ставки характерны для западных федеральных земель, более низкие – для восточных.
В последние годы наблюдается рост цен на аренду, поэтому во многих крупных городах (Мюнхене, Гамбурге) были введены ценовые ограничения, в соответствии с которыми арендная плата не может превышать более чем на 10% среднюю стоимость на данной территории.
Для того чтобы лучше ориентироваться в ценах на аренду жилья в Германии, следует учитывать индекс средних цен Mietspiegel, который к тому же защищен юридически (§ 558c BGB).
Средние ставки на аренду квартир по федеральным землям Германии в 2021 году:
| Федеральная земля/город | Цена в евро/м² 30 кв.м/евро |
Цена в евро/м² 60 кв.м |
Цена в евро/м² 100 кв.м |
|---|---|---|---|
| Баден-Вюртемберг | |||
| Земля Баден-Вюртемберг | 15,45 | 10,84 | 9,96 |
| Штутгарт | 23,27 | 16,95 | 14,92 |
| Тюбинген | 13,67 | 11,23 | 10,33 |
| Мангейм | 12,69 | 9,53 | 10,09 |
| Бавария | |||
| Земля Бавария | 15,40 | 11,67 | 10,63 |
| Мюнхен | 22,41 | 18,26 | 18,01 |
| Эрланген | 14,53 | 11,19 | 10,50 |
| Нюрнберг | 14,03 | 10,47 | 10,86 |
| Берлин | |||
| Земля Берлин | 14,38 | 11,32 | 12,5 |
| Берлин | 14,38 | 11,32 | 12,5 |
| Бранденбург | |||
| Земля Бранденбург | 6,79 | 6,38 | 7,82 |
| Потсдам | 9.70 | 9.74 | 10,80 |
| Бранденбург ан дер Хавель | 6,03 | 5,70 | 6,28 |
| Свободный город Бремен | |||
| Земля Бремен | 9,56 | 7,65 | 9,42 |
| Бремен | 10,56 | 9,04 | 10,20 |
| Свободный город Гамбург | |||
| Гамбург | 16,14 | 12,07 | 13,36 |
| Гессен | |||
| Земля Гессен | 14,29 | 10,44 | 10,32 |
| Франкфурт-на-Майне | 18,07 | 14,20 | 14,75 |
| Висбаден | 14,05 | 10,81 | 11,59 |
| Фульда | 12,87 | 8,98 | 8,56 |
| Мекленбург-Передняя Померания | |||
| Земля Мекленбург-Передняя Померания | 7,42 | 6,03 | 7,45 |
| Шверин | 7,32 | 5,65 | 7,35 |
| Росток | 7,71 | 7,26 | 10,01 |
| Нижняя Саксония | |||
| Земля Нижняя Саксония | 9,46 | 7,21 | 7,45 |
| Ганновер | 11,40 | 8,67 | 9,90 |
| Хильдесхайм | 8,37 | 6,73 | 7,06 |
| Северный Рейн-Вестфалия | |||
| Земля Северный Рейн-Вестфалия | 10,37 | 7,16 | 8,06 |
| Дюссельдорф | 13,47 | 10,70 | 11,83 |
| Дортмунд | 9,48 | 7,05 | 8,19 |
| Кельн | 14,12 | 11,07 | 11,57 |
| Рейнальд-Пфальц | |||
| Земля Рейнальд-Пфальц | 11,09 | 7,76 | 7,54 |
| Майнц | 13,45 | 10,77 | 11,73 |
| Саар | |||
| Земля Саар | 8,76 | 7,18 | 6,52 |
| Саарбрюкен | 9,18 | 7,40 | 6,96 |
| Саксония | |||
| Земля Саксония | 7,00 | 5,75 | 7,28 |
| Дрезден | 8,70 | 7,50 | 9,44 |
| Лейпциг | 8,76 | 6,83 | 8,71 |
| Хемниц | 5,45 | 4,93 | 5,69 |
| Саксония-Анхальт | |||
| Земля Саксония- Анхальт | 6,73 | 5,38 | 6,02 |
| Магдебург | 6,70 | 5,89 | 6,73 |
| Шлезвиг-Гольштейн | |||
| Земля Шлезвиг-Гольштейн | 15,45 | 10,84 | 9,96 |
| Тюбинген | 13,67 | 11,23 | 10,33 |
| Киль | 10,10 | 8,61 | 9,17 |
| Тюрингия | |||
| Земля Тюрингия | 7,14 | 5,69 | 6,33 |
| Эрфурт | 7,94 | 7,21 | 8,40 |
Аренда жилья в курортных районах (например, в Гармиш- Партенкирхене в Баварии) обойдется дешевле, чем в крупных промышленных центрах, но дороже, чем в провинциальных немецких городках. Так, апартаменты в Бад-Тёльц (Бавария) площадью 150 кв. м будут стоить примерно в 1 279,5 евро в месяц.
Что входит в арендную плату
Потенциальные арендаторы жилья, подбирая себе варианты на сайтах, должны учитывать, что указанная в объявлениях сумма аренды – это Kaltmiete или арендная ставка без коммунальных выплат (ее часто называют «холодной» платой за аренду). То есть, помимо арендной ставки, ежемесячно необходимо оплачивать коммунальные услуги (воду, отопление, вывоз мусора, лифт – даже при проживании на первом этаже и др.) – Nebenkosten.
В результате суммирования Kaltmiete и Nebenkosten получают Warmmiete – «теплую» плату за аренду. Но это еще не конечная сумма.
Помимо Warmmiete существует еще ряд выплат. В частности, плата за телефон, интернет, электричество, газ взимается отдельно. Кроме того, каждая семья в ФРГ должна выплачивать налог в размере 17,50 евро в месяц на радио и телевидение.
Тем арендаторам, которые при съеме жилья прибегли к помощи агентств по недвижимости, придется отнести к разовым дополнительным расходам оплату услуг маклера – Provision.
Немецкое законодательство устанавливает максимальное вознаграждение маклерских услуг. Оно исчисляется от месячной суммы аренды Kaltmiete, умноженной на индекс 2,38. То есть, если арендная ставка составляет 300 евро в месяц, то Provision составит 714 евро.
На какой доход может рассчитывать владелец
Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.
В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.
Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».
Примеры объектов недвижимости в Германии
- Апартаменты в Берлине, Германия
- 444 651 €
- Площадь 61 м2, 4 комнаты
- HOUSAGE
- Апартаменты в Берлине, Германия
- 532 300 €
- Площадь 94 м2, 3 комнаты
- HOUSAGE
- Квартира в Берлине, Германия
- 745 000 €
- Площадь 74.27 м2, 3 комнаты
- HOUSAGE
- Квартира в Берлине, Германия
- 927 590 €
- Площадь 100.28 м2, 3 комнаты
- HOUSAGE
- Коттедж в Швабии, Германия
- 1 090 000 €
- Площадь 350 м2
- Walter Immobilien
- Дом в Швабии, Германия
- 470 000 €
- Площадь 220 м2, 6 комнат
- Walter Immobilien
- Квартира в Берлине, Германия
- 185 000 €
- Площадь 60 м2, 2 комнаты
- L&B Immobiliya
- Квартира в Берлине, Германия
- 199 000 €
- Площадь 34 м2, 1 комната
- L&B Immobiliya
- Квартира в Мюнхене, Германия
- 1 416 301 €
- Площадь 134.35 м2, 4 комнаты
- EW Real Estate
- Квартира в Мюнхене, Германия
- 2 120 633 €
- Площадь 213.79 м2, 5 комнат
- EW Real Estate
- Особняк в Мюнхене, Германия
- 3 300 000 €
- Площадь 700 м2
- Russia Sotheby’s Intern…
- Квартира в Мюнхене, Германия
- 755 000 €
- Площадь 88.14 м2, 4 комнаты
- Campus Property
- Квартира в Берлине, Германия
- 369 400 €
- Площадь 54.7 м2, 2 комнаты
- Berkshire Hathaway Home…
- Квартира в Дуйсбурге, Германия
- 37 000 €
- Площадь 68 м2, 2 комнаты
- DEM GROUP GmbH
- Апартаменты в Гамбурге, Германия
- 1 310 000 €
- Площадь 119 м2, 3 комнаты
- JLL Residential Develop…
- Апартаменты в Берлине, Германия
- 807 200 €
- Площадь 81 м2, 3 комнаты
- JLL Residential Develop…
- Квартира в Дюссельдорфе, Германия
- 135 000 €
- Площадь 25.69 м2, 1 комната
- DEM GROUP GmbH
- Коттедж в Дюрене, Германия
- 249 500 €
- Площадь 149 м2
- DIKS GMBH
- Квартира в Берлине, Германия
- 632 126 €
- Knight Frank
- Квартира в Эркрате, Германия
- 176 100 €
- Площадь 80 м2, 3 комнаты
- DEM GROUP GmbH
От Оберхаузена до Хемница: здесь покупатели квартир живут дешевле
В 24 из 75 изученных городов покупка даже дешевле, чем аренда. Многие из городов находятся в регионе Рур ( Северный Рейн-Вестфалия ), так как там цены при покупке на недорогие квартиры в Германии все еще сравнительно низки. В Оберхаузене квартира площадью от 80 до 120 квадратных метров в медиане стоит всего 137 000 евро. При финансировании более 15 лет это даст ежемесячную ставку в размере 410 евро. Напротив, средняя арендная плата составляет 580 евро, то есть на 170 евро больше, чем погашение. Расположенный недалеко Бохум (170 евро), а также Гельзенкирхен (120 евро) и Крефельд (100 евро) имеют аналогичные требования к покупке. Но не только в NRW есть города, где аннуитет бьет арендную плату на относительно недорогие квартиры в Германии. Кайзерслаутерн, Хильдесхайм (по 140 евро каждый), Саарбрюккен (110 евро), Хемниц (100 евро) и Майнц (80 евро) являются одними из примеров этого.
Сравнение арендной платы с ежемесячным аннуитетом/кредитом в 75 крупных городах Германии:
| Город | Аренда предложения | Кредит при покупке | Разница Арендная плата/кредит |
| Мюнхен | 1.740 € | 2.400 € | -660 € |
| Потсдам | 1.040 € | 1.560 € | -520 € |
| Гамбург | 1.240 € | 1.680 € | -440 € |
| Франкфурт | 1.350 € | 1.770 € | -420 € |
| Ингольштадт | 990 € | 1.330 € | -340 € |
| Любек | 860 € | 1.190 € | -330 € |
| Мюнстер | 960 € | 1.250 € | -290 € |
| Висбаден | 990 € | 1.280 € | -290 € |
| Эрланген | 980 € | 1.260 € | -280 € |
| Лейпциг | 750 € | 1.030 € | -280 € |
| Дрезден | 870 € | 1.140 € | -270 € |
| Фюрт | 900 € | 1.160 € | -260 € |
| Трир | 810 € | 1.070 € | -260 € |
| Аугсбург | 980 € | 1.230 € | -250 € |
| Йена | 950 € | 1.180 € | -230 € |
| Фрейбург | 1.280 € | 1.500 € | -220 € |
| Регенсбург | 990 € | 1.210 € | -220 € |
| Кобленц | 780 € | 990 € | -210 € |
| Штутгарт | 1.270 € | 1.460 € | -190 € |
| Дюссельдорф | 1.090 € | 1.270 € | -180 € |
| Нюрнберг | 950 € | 1.130 € | -180 € |
| Падерборн | 720 € | 900 € | -180 € |
| Зал | 650 € | 810 € | -160 € |
| Ольденбург | 830 € | 990 € | -160 € |
| Ахен | 810 € | 960 € | -150 € |
| Ульм | 980 € | 1.130 € | -150 € |
| Гютерсло | 690 € | 830 € | -140 € |
| Золинген | 690 € | 830 € | -140 € |
| Вюрцбург | 950 € | 1.080 € | -130 € |
| Росток | 1.040 € | 1.160 € | -120 € |
| Дармштадт | 1.090 € | 1.200 € | -110 € |
| Берлин | 1.340 € | 1.440 € | -100 € |
| Кассель | 750 € | 850 € | -100 € |
| Мангейм | 950 € | 1.050 € | -100 € |
| Ройтлинген | 1.000 € | 1.100 € | -100 € |
| Брауншвейг | 810 € | 900 € | -90 € |
| Бремен | 800 € | 890 € | -90 € |
| Ганновер | 890 € | 980 € | -90 € |
| Карлсруэ | 990 € | 1.080 € | -90 € |
| Нойс | 810 € | 890 € | -80 € |
| Эрфурт | 810 € | 880 € | -70 € |
| Киль | 790 € | 860 € | -70 € |
| Оффенбах | 1.040 € | 1.110 € | -70 € |
| Леверкузен | 750 € | 810 € | -60 € |
| Дортмунд | 690 € | 740 € | -50 € |
| Оснабрюк | 730 € | 780 € | -50 € |
| Эссен | 700 € | 740 € | -40 € |
| Геттинген | 870 € | 900 € | -30 € |
| Хейльбронн | 950 € | 980 € | -30 € |
| Ремшейд | 560 € | 590 € | -30 € |
| Кельну | 1.090 € | 1.100 € | -10 € |
| Магдебург | 580 € | 560 € | 20 € |
| Пфорцхейм | 860 € | 830 € | 30 € |
| Бонн | 900 € | 860 € | 40 € |
| Ботроп | 640 € | 600 € | 40 € |
| Дуйсбург | 560 € | 520 € | 40 € |
| Билефельд | 700 € | 650 € | 50 € |
| Гейдельберг | 1.150 € | 1.100 € | 50 € |
| Mülheim | 630 € | 580 € | 50 € |
| Хамм | 590 € | 530 € | 60 € |
| Людвигсхафен | 810 € | 750 € | 60 € |
| Херне | 550 € | 480 € | 70 € |
| Бергиш Гладбах | 850 € | 770 € | 80 € |
| Майнц | 1.160 € | 1.080 € | 80 € |
| Менхен-Гладбах | 650 € | 570 € | 80 € |
| Хемниц | 550 € | 450 € | 100 € |
| Хаген | 520 € | 420 € | 100 € |
| Крефельд | 700 € | 600 € | 100 € |
| Мерс | 700 € | 600 € | 100 € |
| Саарбрюккен | 700 € | 590 € | 110 € |
| Гельзенкирхен | 540 € | 420 € | 120 € |
| Хильдесхейм | 680 € | 540 € | 140 € |
| Кайзерслаутерн | 670 € | 530 € | 140 € |
| Бохум | 690 € | 520 € | 170 € |
| Оберхаузен | 580 € | 410 € | 170 € |
Ставка аннуитета/кредита была рассчитана на 100-процентное финансирование до 15 лет с первоначальной ставкой погашения в размере 2,0 процента. При этом была принята текущая рыночная процентная ставка в размере 1,6 процента. После истечения срока действия кредита во всех городах остается остаточный долг. При 100-процентном финансировании покупатель оплачивает дополнительные расходы на покупку собственными средствами и берет кредит более 100 процентов от суммы покупки.
Несмотря на высокую стоимость, покупка может окупиться в долгосрочной перспективе.Но даже если покупка и ежемесячный платеж дороже квартплаты, покупка может оказаться оправданной, ведь после выплаты платежа вы также являетесь владельцем квартиры. Значительное преимущество, когда вы думаете о пенсионном обеспечении. Кроме того, во многих городах по прежнему можно ожидать роста цен на жилье. Есть даже возможность перепродать собственность по более высокой цене.
Кто ищет для покупки недорогие квартиры в Германии в разных регионах для их сдачи в аренду, то можем вам посоветовать обратиться в наше агентство недвижимости. У нас имеется обширная база данных по всей Германии и мы сможем подобрать для вас выгодное предложение.
Жилая недвижимость в Германии: вопросы и ответы
Заключение договора об аренде жилья в Германии требует внимания и ответственного отношения к процедуре. При этом часто возникают вопросы, на которые следует найти ответы еще до подписания документа.
Почему арендодатель требует Kaution, что это такое и каков его размер?
В договоре об аренде квартиры отдельным пунктом прописывают залог за квартиру, или Kaution, который передается владельцу жилья на весь срок проживания арендатора в квартире. Максимальный размер залога – тройной размер месячной аренды. Если квартира снята по 500 евро в месяц, то размер Kaution составит 1500 евро. Этот залог является гарантией того, что в случае поломки или нанесения ущерба жилью хозяин получит компенсацию.
После окончания срока аренды и выезде арендатора вся сумма полностью или ее часть возвращается квартиронаймачу. Если же квартире был нанесен серьезный ущерб или арендатор расторг договор раньше оговоренного срока, деньги ему не возвращаются.
Залог вносится на отдельный счет (Mietkautionskonto) под обычный процент, и если квартирант «задержится» лет на 20-30, то деньги обесценятся. Другой вариант – деньги вносятся на счет квартиранта, а банковская книжка передается собственнику квартиры.
Правда ли, что немецкие квартиры часто сдаются без мебели?
Да, это так. Немцы не любят старые, тем более чужие мебель, поэтому жилье на длительный срок предпочитают арендовать без лишних мебели, а потом покупают или перевозят свои собственные. Исключение составляет только кухонное оборудование (оно может быть встроенным), поэтому, если оно новое, следует оговорить стоимость его покупки или аренды.
Старое кухонное оборудование передается, как правило, бесплатно.
Другое дело, если речь идет про краткосрочную аренду – на несколько дней или месяц-два. Здесь уже без мебели не обойтись, и аренда квартиры включает все необходимое для проживания.
Обязательно ли заключать договор об аренде квартиры?
Арендные договоры имеют целью защитить интересы как квартиросъемщика, так и арендодателя. Когда речь идет о длительной аренде, то необходимость заключения договора вопросов не вызывает. Когда же речь заходит об кратковременную аренду квартиры на несколько дней, недель и месяцев (до года), то по обоюдному согласию договор может не заключаться: среди немецких граждан тоже есть желающие сэкономить и не платить налоги при сдаче в аренду своей недвижимости.
Можно ли арендовать квартиру в Германии на несколько дней?
Можно. Сдача жилья в краткосрочную аренду в крупных городах или туристических центрах Германии превратилась в выгодный бизнес, который приносит до 15% прибыли. Много иностранцев, которые не любят жить в отелях, предпочитают снимать квартиры на 1-2 суток. Но за домашний комфорт им придется заплатить: в зависимости от района и типа квартиры оплата может составлять от 40 до 100 евро за сутки (при этом необходим залог около 200 евро).
Польские чиновники не успевают с легализацией пребывания иностранцев
Образование в Латвии
Украинцы получили еще одну возможность быстро и недорого добраться до Италии
Большой пожар вспыхнул в лагере для мигрантов в Греции
Украина официально получит безвиз к лету
Евросоюз всерьез рассматривает вариант выхода Великобритании без соглашения
Нострификация диплома врача в Польше
Финляндия восстанавливает контроль на границах
Арендная плата
Как и у нас на родине, арендная плата за недвижимость в Германии взимается в двух частях:
- Чистая арендная плата — “холодная”
- Коммунальные платежи — вместе с ними общая сумма называется “горячей” арендной платой.
Обычно в коммунальные платежи не включают плату за электричество, стационарный телефон и Интернет. Их арендатор платит напрямую операторам услуг и коммуникаций. Коммунальные платежи передают собственнику для уплаты в ассоциацию домовладельцев.
Немецкое законодательство ограничивает чрезмерное регулярное повышение арендной платы. Для одного и того же квартиросъемщика запрещено поднимать плату более чем на 20% на протяжении трех лет. Новому жильцу разрешается сразу объявить более высокую цену.
При этом немцы любят заключать долгосрочные арендные договоры на 5-10 лет. Если владелец хочет регулярно повышать цены, ему придётся заключать краткосрочные контракты на сдачу в аренду своей недвижимости в Германии и часто менять арендаторов.
Обязательно следует брать с новых квартирантов залог. Его размер составляет двухмесячный взнос холодной арендной платы. Залог станет страховым взносам собственника на случай повреждения его жилья арендаторами или резкого их выезда из квартиры. Залог не возвращается в таком случае. Собственник имеет в запасе оплаченные два месяца для поиска новых квартиросъемщиков.
Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Германия – «нация арендаторов»: около 50% немцев снимают недвижимость. Инвесторы выигрывают от сложившейся ситуации, так как всегда могут сдать жильё в аренду | Последние десять лет цены на недвижимость растут быстрее арендных ставок. Это привело к снижению доходности немецких квартир. В крупных городах средняя рентабельность составляет 1–3%, в небольших всё ещё можно получить более 5% |
| Во многих регионах наблюдается дефицит жилья. Это провоцирует постоянный рост цен на недвижимость и даёт собственнику ещё один канал получения дохода – за счёт капитализации его имущества | В Германии уровень арендной платы регулируется законодательством. Собственник не может выставить цену по своему усмотрению. Также владелец не имеет права повышать цену по уже действующему договору более чем на 15% за три года |
| Низкий порог входа в арендный бизнес: в небольших городах Германии всё ещё можно найти квартиру для сдачи внаём даже за €30 тыс. Спрос от арендаторов ниже, чем в мегаполисах, но он всё-таки есть | Владелец квартиры не может быстро выселить арендатора: уведомлять необходимо за три – девять месяцев. В случае разногласий – обращаться в суд. А судебные разбирательства в Германии длительные и недешёвые |
| Арендный бизнес в Германии считается одним из самых защищённых в мире. Все процессы прозрачны, расчёты проводятся только по безналу, а система работает так, что защищены и арендодатели, и арендаторы. Сделку с недвижимостью можно заключить дистанционно | Германия – страна с высоким уровнем жизни. Это отражается в том числе на стоимости ремонтных работ и стройматериалов. Если выяснится, что дому необходим серьёзный ремонт, счёт может оказаться существенным – тысячи и даже десятки тысяч евро |
| У инвесторов всегда есть возможность приобрести готовый арендный бизнес, когда объекты на момент продажи уже сданы. В этом случае все цифры по доходности подтверждаются документами. При переходе прав собственности новый владелец автоматически вступает в существующий договор аренды и начинает получать платежи на свой счёт | Сдача квартир посуточно без лицензии запрещена во многих популярных регионах. Нарушителей ждут штрафы (до €500 тыс.). Получить лицензию иностранцу крайне сложно |
| В Германии нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Арендный бизнес в сфере жилой недвижимости не требует создания юридического лица. И если объектов не много, то удобнее и дешевле оформлять их на физлицо | В Германии сравнительно высокий подоходный налог – до 45% для крупных инвесторов, которые зарабатывают больше 260 тыс. в год. Есть возможность снизить налогооблагаемую базу, но для этого необходимо привлекать консультантов. При этом не забывайте, что Германия подписала соглашение об избежании двойного налогообложения со многими странами, в том числе с Россией |
| В стране хорошо развиты услуги управляющих компаний – легко найти посредника, который возьмёт на себя все операционные издержки. Стоимость работ – от €30 за квартиру в месяц | Покупка недвижимости сама по себе не даёт зарубежному собственнику права поселиться в Германии. Основанием может стать ведение бизнеса в стране, но собственнику придётся доказать властям, что его компания полезна для региона, а его присутствие в Германии необходимо |
| Государство берёт на себя риски по выплате арендной платы в случае форс-мажорных обстоятельств, например если арендатор потеряет работу |
При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.
Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.
За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход.
Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.
Фото: pixabay.com, unsplash.com
Инфографика: Ольга Бодрова
Как найти квартиру в Германии
Поиск подходящей квартиры можно осуществлять через рекламные газеты или специализированные интернет-ресурсы. Также найти квартиру можно через специальные агентства, сайты. Вот несколько популярных сайтов для поиска жилья в Германии:
- immowelt.de
- immobilienscout24.de
- immonet.de
- ebay-kleinanzeigen.de
- meinestadt.de
- studenten-wg.de
- wg-gesucht.de
- zwischenmiete.de
или booking.com (если интересует аренда на короткий период). В объявлениях можно встретить такие обозначения:
- OG – жилье на последнем этаже, которое дополняется скошенными стенами.
- EG – первый этаж.
- KG – подвальное помещение.
Арендодатели отдают предпочтение соотечественникам, а не иностранцам. Имеет значение чистота кредитной истории и наличие работы. Кстати, посмотрите список самых популярных интернет магазинов мира. Это поможет сэкономить время и деньги, заказывая покупки по невысокой цене в интернете. Если покупать вещи рядом в местных магазинах, то они могут быть по завышенной цене.
Прежде чем оформить договор необходимо выполнить следующие действия:
- Осмотреть жилье после пяти часов вечера.
- Поговорить с соседями об особенностях проживания в доме.
- Изучить особенности расположения жилища.
Важно обратить внимание и на детали. Стоит изучить удобство расположения:
- коммуникаций,
- детских учреждений
- магазинов,
- Имеет значение и наличие парковочных мест
Чтобы сэкономить время при поиске жилья стоит обратиться за помощью в специальные агентства. Для получения подобных услуг понадобится оформить договор. Специалистам необходимо будет выплатить гонорар.
Необходимо разбираться в специальной терминологии. Kaltmiete означает арендную стоимость без оплаты коммунальных услуг. Warmmiete означат общую цену, включающую дополнительные услуги. В качестве временного жилья можно снять меблированные комнаты.
Недорогие квартиры в Германии или 75 городов на проверке: где покупка недвижимости все еще стоит и где взять в аренду имеет больше смысл.
Если ваш выбор при выборе недвижимости пал на недорогие квартиры в Германии то сразу хотим вас предупредить что найти такие в хорошем и перспективном месте будет не легко. По анализу одного из ведущих порталов недвижимости в Германии immowelt сравнил ежемесячную стоимость аренды с покупкой недвижимости (кредит 15 лет, процентная ставка 1,6% погашения 2%):
- В 51 из 75 крупных городов финансовое бремя арендной платы меньше ежемесячной ставки погашения.
- Большие различия в горячих точках: в Мюнхене аренда на 660 евро дешевле, в Гамбурге-на 440 евро.
- Пенсионные сбережения и дизайнерские свободы: покупка недвижимости все еще может стоить того, несмотря на более высокую нагрузку.
- Благодаря низким ценам на покупку: в Бохуме и Оберхаузене нагрузка на покупку недвижимости даже на 170 евро меньше.
В Германии около 58 процентов всех людей живут в съемных квартирах. Только 42 процента владеют домом или квартирой. Купить дом или квартиру в кредит и выплатить его в течение следующих нескольких лет может быть дешевле, чем сдавать его в аренду. Оценка портала недвижимости Immowelt показывает, где покупка может быть выгодной, а где лучше жить, чтобы арендовать.
Учитывая рост цен на недвижимость, многие немцы сталкиваются с вопросом: стоит ли покупка недвижимости или аренда в настоящее время более значима? Анализ immowelt показывает, насколько велики различия в ежемесячной нагрузке на аренду и ставке погашения при покупке недвижимости в 75 крупных городах Германии. Таким образом, в 51 городе финансовое бремя при аренде жилья ниже, чем при покупке недвижимости. В 35 городах между ними даже более 100 евро. Тем не менее, переход в свой собственный дом/квартиру может иметь смысл, особенно с точки зрения пенсионных сбережений и свободы аренды.
Для анализа ежемесячные ставки были рассчитаны на основе цен предложения (аренда и покупка) для семейной квартиры от 80 до 120 квадратных метров. Кроме того, в ставке погашения было принято 100-процентное финансирование со сроком погашения 15 лет с процентной ставкой 1,6 процента и первоначальной ставкой погашения 2,0 процента.
Помощь работодателя
Мой работодатель очень сильно мне помог тем, что нашел для меня временное жилье на первое время и даже оплатил первые два месяца. Если бы я все это время жил в гостинице, это обошлось бы мне в копеечку евроцентик =) Также фирма заплатила за меня часть кауциона, и потом в течение трех месяцев удерживали эту сумму из зарплаты, получился такой беспроцентный кредит. Кроме того в отделе HR мне всячески помогали советами, а также составили рекомендательное письмо с подтверждением, что я работаю в этой компании, имею такую-то зарплату и что после восстановления с семьей и окончания испытательного срока зарплата будет на столько-то больше. А мой начальник попытался договориться с руководством компании, чтобы мой испытательный срок был сокращен.
Одному моему знакомому, также переехавшему в Мюнхен этим летом, его компания оплатила услуги фирмы, которая сама за него занималась поиском жилья. И уже через неделю после приезда он и его семья уже жили в новой квартире, хотя и пришлось также заплатить провизион маклеру.
